Cet article est issu du Figaro Magazine
Compte tenu des prix de l?immobilier, à l?achat comme à la location, il y a fort à parier que vos enfants soient confrontés à des difficultés financières pour vivre dans leur propre logement. Qu?ils soient étudiants, en recherche d?emploi ou fassent leurs premiers pas dans le monde du travail, voici les différents moyens de les soutenir.
1 – Se porter caution
Par crainte d?impayés, les bailleurs sont de plus en plus exigeants à l?égard des candidats locataires. Le simple fait de vous porter caution pour votre enfant peut lui permettre de signer le bail. Mais attention, vous vous engagez à vous acquitter à sa place de toutes les sommes dues et impayées (loyers, charges, frais de remise en état du logement). Sensibilisez-le aux conséquences de cet acte. Si votre enfant est en colocation, négociez avec le bailleur pour que votre cautionnement ne porte que sur sa quote-part du loyer. Il pourra accepter si chaque colocataire apporte sa propre caution.
2 – Le loger gratuitement
Si vous possédez un logement vide, vous pouvez proposer à votre enfant d?y habiter gratuitement. Vous pouvez aussi, sous certaines conditions, donner congé à votre locataire actuel pour qu?il libère les lieux au profit de votre enfant. Veillez à respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail initial ou renouvelé. Soyez prévoyant et rédigez un contrat de prêt, seul ou avec l?aide d?un notaire. Indiquez que vous mettez votre bien gratuitement à sa disposition dans le cadre d?un prêt à usage. Précisez qu?il prendra fin à l?issue de ses études, par exemple. C?est une bonne façon de clarifier la situation avec votre enfant et vis-à-vis de ses frères et s?urs.
Si vous aidez votre enfant parce qu?il n?est pas autonome financièrement, la situation ne présente aucun danger. En revanche, la mise à disposition gratuite d?un logement à un enfant constitue un avantage si celui-ci est économiquement indépendant. À votre décès, ses frères et s?urs pourraient demander que l?égalité soit rétablie.
3 – Lui louer un logement
En proposant un de vos biens à la location à votre fille ou votre fils, vous simplifiez grandement son accession à un logement. Attention, votre enfant ne pourra pas bénéficier d?une aide au logement de la caisse d?allocations familiales. En revanche, si vous avez acquis l?appartement dans le cadre du dispositif Pinel, Scellier ou Denormandie, il n?y a pas de difficulté à le loger, à la condition qu?il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Bien sûr, l?avantage fiscal est conditionné au respect des conditions de loyer et de ressources des locataires. Il en va différemment avec les dispositifs Duflot, Scellier intermédiaire ou Loc?Avantages: le logement ne peut pas être donné en location à l?un de vos enfants.
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Soyez prudent dans la fixation du loyer. Si vous accordez un loyer minoré, l?avantage conféré peut constituer une donation indirecte susceptible de rompre l?égalité entre vos enfants. Par ailleurs, vis-à-vis de l?administration fiscale, vous êtes tenu de pratiquer un prix de loyer conforme au marché. À défaut, le fisc peut rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité, c?est-à-dire la différence entre le loyer consenti et le prix normal.
4 – Payer son loyer
Si vos ressources vous le permettent, vous pouvez verser une somme d?argent mensuelle à votre fille ou votre fils, ou régler directement son loyer. En pratique, il est plus simple de mettre en place un virement automatique au bénéfice de votre enfant, facilement justifiable en cas de contrôle de l?administration fiscale. Si vous lui versez une pension mensuelle, vous pouvez la déduire de vos revenus dans la limite de 6368 ? (montant pour la déclaration 2023 des revenus perçus en 2022). Il faut cependant que votre enfant ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Attention, ces revenus, que votre enfant doit déclarer, pourront influer sur son imposition et sur l?attribution de certaines aides dont il risque de perdre le bénéfice.
Si vous possédez un bien locatif, vous pouvez avoir un intérêt plus grand encore à lui transférer directement les revenus que ce logement vous procure. Pour cela, consentez-lui une donation temporaire d?usufruit. Cet acte, mis en place par un notaire, permet de transférer à votre enfant les loyers générés par le bien locatif, le temps qu?il termine ses études et entre dans la vie active. Avec ce dispositif, vous ne percevez plus de loyers, et n?avez donc plus de revenus fonciers à déclarer. Par ailleurs, pendant le temps que dure la donation d?usufruit, le bien ne fait plus partie de votre patrimoine au regard de l?impôt sur la fortune immobilière car il est grevé d?un usufruit. Vous pouvez ainsi échapper à cet impôt si vous retombez sous le seuil de 1,3 million d?euros de patrimoine net, ou bien en réduire son montant.
5 – Lui accorder un prêt
Un prêt accordé à votre enfant vous permet d?apporter votre soutien sans vous déposséder définitivement de l?argent. La somme en question pourra constituer un apport personnel, et lui donnera les moyens d?obtenir plus facilement un emprunt auprès d?une banque. Mieux vaut prévoir le versement d?intérêts, même minimes, surtout si la somme prêtée est importante et la durée de remboursement longue. Faute de quoi, ce prêt gratuit pourrait être considéré comme une donation indirecte et rompre l?égalité entre vos enfants. Déclarez-le à l?administration fiscale (Cerfa n° 10142 * 08) et rédigez une reconnaissance de dette. Cette dernière garantit que l?argent n?est pas donné, ce qui change tout pour l?administration fiscale. Grâce à ces formalités, vous faites aussi preuve de transparence à l?égard de vos autres enfants.
6 – Donner une somme d?argent
Si vous pouvez vous dessaisir définitivement d?un capital, consentez un don d?argent à votre enfant. Chaque parent a la possibilité de donner à chacun de ses enfants, sans payer de droits, une donation maximale de 31.865 ? (si le parent a moins de 80 ans et l?enfant est majeur) et une autre allant jusqu?à 100.000 ? (sans conditions). Ces deux abattements se renouvellent tous les 15 ans. Attention, le risque, si vous effectuez un don manuel sans passer par un notaire, est qu?il soit rapportable à la succession. À votre décès, si le bien acquis par votre enfant, en partie grâce à la donation que vous lui avez consentie, a pris de la valeur, il pourrait avoir à partager cette valorisation avec ses frères et s?urs. Pour contourner cet inconvénient, consentez une donation notariée en prévoyant, dans l?acte, que le rapport successoral de votre don d?argent soit limité à la valeur nominale donnée ou envisager une donation-partage.
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