Angoulême. Une ville de Charente (16) où les prix sont encore accessibles, ce qui favorise le marché locatif. Le prix du mètre carré médian selon les statistiques des notaires tourne autour de 1560 euros environ, soit moins de 2000 euros. «Dans le contexte actuel où les banques ne financent pas de gros achats, Angoulême est un coup de c?ur. On peut faire de super opérations entre 50.000 et 100.000 euros, avec un rendement brut de 7,5%», s’enthousiasme Thierry Vignal, président de Masteos, qui accompagne les propriétaires bailleurs dans leur projet d’investissement locatif.
Ce rendement élevé s’accompagne d’un risque faible selon Thierry Vignal. La vacance locative est quasi inexistante tout comme les impayés qui sont rares. Un bien se loue en 2 semaines environ. Ce que confirme Florent Vaudelin, cofondateur de Trackstone qui permet d’investir dans des biens immobiliers déjà loués. «La tension locative est forte comme Angoulême se situe à proximité de Bordeaux», assure-t-il. Bordeaux est effectivement à 40 minutes en train seulement d’Angoulême mais aussi à moins de deux heures de Paris avec la ligne à grande vitesse.
Au-delà de ses prix défiants toute concurrence, la ville est portée par de nombreux événements culturels à l’image du festival international de la bande dessinée, qui a lieu tous les ans depuis 1974. «Les nombreux festivals valorisent la location saisonnière mais la location longue durée fonctionne bien aussi. La ville ne formule pas d’interdiction envers les logements transformés en Airbnb», ajoute Thierry Vignal. Par exemple, Arnaud Potel de l’Étude Saint-André Immobilier, spécialisée dans la transaction de biens de caractère et dans la gestion d’une soixantaine de logements en location, cite l’exemple d’un meublé de 80 m² dans le quartier Plateau, dans le centre, un quartier que l’agent immobilier recommande vivement, acquis par un de ses clients pour 175.000 euros. Il est loué à la saison environ 75 à 80 euros la nuit avec un taux de remplissage de 70%.
Plus de locataires que de propriétaires
Parmi les 58% de locataires que compte la ville, «des graphistes, des dessinateurs installés en free lance, des personnes qui travaillent pour des studios d’animation», explique Arnaud Potel. Annie loue un petit immeuble de 5 appartements dont 3 studios et 2 T2 à Angoulême, non loin du centre, à des jeunes actifs et à des femmes seules de 40 ans environ. Elle possède également un autre bien en indivision avec 4 studios loués à une association qui y loge des intermittents du spectacle. Annie ne regrette pas d’avoir jeté son dévolu sur Angoulême. «On mettait en location un bien près de Bordeaux mais de la famille à Angoulême nous a conseillé de faire de l’investissement locatif et notre rapport locatif a doublé», se réjouit-elle. À Bordeaux, elle avait acquis avec son neveu un petit immeuble pour 330.000 euros dont elle retirait 1000 euros par mois. Aujourd’hui elle loue notamment cet immeuble de 5 appartements dont 3 studios et 2 T2 à Angoulême, non loin du centre, pour 2350 euros par mois alors qu’elle l’avait acheté 360.000 euros, via l’aide de l’Étude Saint-André Immobilier. Toutefois, la ville ne compte qu’un peu plus de 3000 étudiants sur environ 41.000 habitants. «C’est là où le bât blesse. Cela joue en la défaveur de la ville», avertit Martin Menez, de Bevouac, une société qui accompagne ses clients dans leur projet d’investissement locatif, pas encore implantée à Angoulême, pour cette raison.
«La plupart des locataires peuvent répondre aux exigences de garantie (3 fois le montant du loyer) vu que les loyers sont très accessibles ce qui permet au propriétaire bailleur de rester serein quant à sa capacité à subvenir aux exigences d’un éventuel crédit qu’il aura souscrit dans la majorité des cas pour acheter le bien en question», souligne Horiz.io, une société spécialisée dans l’investissement locatif. Les investisseurs locatifs peuvent donc être rassurés.
La ville déploie aussi des dispositifs en faveur de l’investissement locatif comme un Pass’investissement. Pour lutter contre les nombreux logements vacants que compte la ville (un peu plus de 10% de son parc de logements), Angoulême souhaite inciter les investisseurs à favoriser le parc ancien vacant de longue durée. Une aide qui peut atteindre 20% du prix de vente de l’immeuble, plafonnée à 20.000 ?. Sont éligibles les immeubles bâtis avant 1948, d’une superficie supérieure ou égale à 100 m² et dont les logements sont vacants depuis plus de 2 ans.
Une exemption de travaux possible
«Les investisseurs peuvent également profiter d’une exemption de travaux de rénovation énergétique si le montant total des travaux dépasse la moitié de la valeur vénale du bien, ce qui peut être le cas à Angoulême étant donné les prix bas à l’achat», glisse Thierry Vignal. Une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui s’inscriraient dans ce cas de figure donc. Depuis le 1er janvier, les logements les plus énergivores, dits G+ ne peuvent plus être loués et cette interdiction va s’étendre aux biens notés G en 2025 et aux F en 2028 ainsi qu’aux E en 2034. Ils doivent donc être rénovés sous peine de ne plus pouvoir être mis en location sauf s’ils bénéficient d’exemptions.
La performance énergétique d’un bien peut donc diminuer sa valeur mais Angoulême semble faire figure d’exception. «Pour Angoulême, on observe une décote faible en ?/m² par rapport à d’autres villes et homogène dans toute la ville, de l’ordre de 100 à 150 ?/m², entre un bien peu énergivore (classé B) et un bien très énergivore (classé G). Le niveau de prix dans la ville limite probablement la décote par rapport à d’autres grandes villes où les niveaux de prix sont plus élevés et où l’on peut plus valoriser des travaux de rénovation», affirme Yanport, société spécialisée dans l’analyse de données immobilières.