Le resserrement des conditions d?octroi des prêts par les banques pénalise fortement les investisseurs. Alors qu?ils avaient l?habitude d?emprunter jusqu?à 110 % du montant de leur acquisition, les voici aujourd?hui réduits à la portion congrue.
1. Pourquoi les investisseurs sont-ils considérés comme «à risque»?
Il fut un temps où un investisseur obtenait plus facilement un crédit qu?un accédant à la propriété. Les loyers remboursant une grande partie de l?emprunt, les banques estimaient le risque faible. La fragilisation des locataires, liée à la crise sanitaire, puis à la crise inflationniste, a changé la donne. Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a défini un nouveau cadre à la délivrance des crédits immobiliers, qui pénalise les investisseurs à plusieurs égards. «D?abord, le calcul concernant leur taux d?endettement a changé, explique Cécile Roquelaure, directrice des études d?Empruntis. Auparavant, lorsque l?emprunteur envisageait une mensualité de remboursement de 1000 euros, pour un loyer du même montant, la banque estimait sa dette à 200 euros (seuls 80 % du montant du loyer étaient pris en compte pour le calcul de ses revenus). Aujourd?hui, ce système de ?vases communicants? n?est plus possible. La banque intègre dans la dette globale du client 100 % des remboursements, en retenant toujours 80 % des loyers comme revenus. Cela a pour effet de faire fortement grimper son taux d?endettement, qui ne doit, en théorie, pas dépasser 35 %.»
Un plafond que les banques peuvent parfois dépasser. «Nous pouvons accorder des crédits au-delà de ce niveau de 35 %, ajoute Yann Lhuissier, directeur développement immobilier de LCL, mais pour 20 % seulement de notre production. Et, sur ces 20 %, une fraction est réservée aux personnes achetant leur résidence principale.»
2. Comment améliorer son dossier?
L?idée est de ne pas dépasser le taux de 35 % et, pour cela, quelques astuces peuvent fonctionner. D?abord, proposer à la banque de domicilier chez elle au moins une partie de ses revenus. Cela permet de négocier plus facilement les frais de dossier et le taux d?intérêt. La banque va aussi, parfois, fortement inciter le futur emprunteur à investir dans un placement maison, voire l?imposer pour lui accorder le crédit. Autre voie pour réduire le taux d?endettement: gonfler l?apport personnel. «Certes, cette mesure n?est pas forcément attractive financièrement pour les investisseurs, mais se révèle nécessaire, dorénavant, pour obtenir un accord de prêt», note David Regin, directeur commercial de Consultim Partners.
Les banquiers eux-mêmes trouvent parfois la parade aux exigences réglementaires. Une agence peut ainsi décider que, si son client investisseur s?engage à contracter une assurance loyers impayés, 100 % des loyers prévus seront intégrés dans ses revenus globaux, au lieu de 80 %. «Dans certains cas, nous autorisons notre client à ne pas souscrire dans sa globalité l?assurance décès invalidité», indique, de son côté, Sébastien Perrigault, directeur du domaine crédit immobilier à BNP Paribas. L?assurance est en effet un point de blocage important pour les seniors. Le nantissement peut être une solution: au lieu de contracter une assurance décès invalidité, le client donne en garantie à la banque un placement financier, comme un compte-titres ou une assurance-vie.
3. Certains biens sont-ils plus compliqués à financer que d?autres?
Pour les clients intéressés par un investissement dans l?ancien, les banques sont de plus en plus attentives à la qualité du bien, notamment à la note de son diagnostic de performance énergétique (DPE). À terme, les logements classés de E à G ne pourront plus, en effet, être loués. «Les banques ne veulent pas prendre le risque que les bailleurs ne perçoivent plus de loyers, indique Olivier Lendrevie, président de Cafpi. Elles financent donc les logements notés de A à D, mais exigent d?être rassurées pour les autres. Soit l?investisseur s?engage à réaliser les travaux, qui peuvent être inclus dans le financement, pour remonter la note énergétique, soit il présente des preuves de sa capacité financière au cas où il ne percevait plus de loyers pendant quelque temps, un patrimoine financier, par exemple.»
Par ailleurs, quel que soit le bien à financer, «les banques prêtent plus facilement aux ?multi-investisseurs?, fait remarquer Manuel Ravier, cofondateur du site investissement-locatif.com. Elles les préfèrent aux primo-investisseurs, car ils sont aguerris et le risque est alors mutualisé.»
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