Impôts locaux: comment faire rectifier la valeur locative de son logement?

La hausse de 7,1 % des valeurs locatives cadastrales qui servent de base de calcul aux impôts locaux a sensibilisé les contribuables à l?importance de cette donnée fiscale. D?autant plus que, après les couacs de la déclaration d?occupation des biens, beaucoup s?inquiètent de possibles erreurs. Vérifier cette valeur fiscale n?est d?ailleurs pas aisé.

Déterminée par comparaison aux autres biens du secteur de même catégorie, elle s?avère souvent très éloignée de la valeur locative réelle du bien (le vrai loyer auquel il pourrait être loué). Pour s?assurer du juste montant de ses impôts fonciers, cela suppose de vérifier tous les paramètres retenus par l?administration fiscale. Et ils sont nombreux.

1. Comment obtenir le détail de son calcul?

Il faut se procurer la fiche d?évaluation du logement auprès de son centre des impôts fonciers et en percer les indications cryptées. Certaines mentions peuvent même surprendre. Ainsi, la superficie est mesurée au sol, de plinthe à plinthe, même pour les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, en excluant les embrasures de portes et de fenêtres et l?emprise de l?escalier. Celle-ci peut donc être très différente de la surface Carrez. Quant au nombre de pièces, tous les espaces sont pris en compte. Un appartement avec un séjour et deux chambres compte pour six pièces fiscales avec la cuisine, la salle de bains et un W.-C. séparé, et non pour un trois-pièces.

2. À quoi correspond la surface pondérée?

Le fisc pondère la surface brute du logement avec différents coefficients. Il tient d?abord compte du standing du logement en le classant parmi huit catégories (1 correspond à un bien de très haut standing et 8 à un bien délabré). Le logement est ensuite comparé à un standard, fixé pour chaque typologie. Le classement final détermine le coefficient de pondération de la surface taxable. Plus le logement est considéré comme confortable, plus le coefficient est élevé, et plus la surface taxable augmente. Pour savoir si son bien doit être déclassé, il faut réclamer le document qui définit le standard type de son secteur et le comparer à son logement.

À lire aussiDette, fiscalité: découvrez les villes les plus mal gérées de France

La surface pondérée intègre aussi les garages, terrasses, piscines, celliers, buanderies et autres annexes, affectés d?un coefficient de 0,2 à 0,6. Signaler qu?une pièce à vivre a été transformée en buanderie réduit ainsi le nombre de mètres carrés taxables. Autre coefficient important, celui lié à l?état d?entretien du logement. S?il est en bon état, sa surface taxable augmente de 20 %, et de 10 % s?il a besoin de petites réparations. Inversement, pour des travaux plus lourds, elle diminue de 20 %. Un point à vérifier. «L?administration considère très souvent que les biens sont classés dans ?Bon, construction n?ayant besoin d?aucune réparation?, à moins qu?une révision n?ait été demandée dans le passé», souligne Hervé Dupont, auteur du blog et du livre SOS taxes foncières.

Le même problème se pose pour les coefficients de situation du bien (de + 0,1 à – 0,1), censés intégrer la qualité de son environnement. Là encore, il n?y a pas eu de révision. Si les services publics ont déserté le quartier, sa surface pondérée devrait pourtant être minorée. Enfin, les éléments dits «de confort» ajoutent des mètres carrés. Une baignoire compte pour 5 m, une douche pour 4 m.

À lire aussiVille par ville, où résident les Français qui paient le plus d?impôts sur le revenu?

Cette surface pondérée totale recalculée doit enfin être multipliée par le loyer au mètre carré fixé en 1970 par la commune (différent pour un appartement et une maison) pour chaque local de référence et actualisé depuis par les départements.

3. Quels éléments apporter à l?appui de sa réclamation?

La demande peut être déposée sur la messagerie sécurisée de son espace personnel sur impots.gouv.fr ou par courrier adressé à son centre des finances publiques. Il sera nécessaire de l?appuyer d?éléments probants comme le métrage exact d?une dépendance, des photos prouvant l?état de délabrement du bien, une attestation de professionnel ou encore la facture de travaux réalisés sans que le fisc en soit informé par une déclaration préalable ou un permis de construire (le remplacement d?une baignoire par une douche ou la disparition de cloisons intérieures, qui réduit le nombre de pièces).

Fournissez votre estimation de surface avec ces nouveaux éléments. Les services fiscaux seront libres de la suivre, ou pas. Si leur réponse est négative, persistez en apportant plus d?éléments. Bien souvent, la ténacité paie.

» Découvrez nos ouvrages pratiques pour déclarer au mieux vos impôts et votre patrimoine ici .